土地活用
土地活用のメリット
土地は遊ばせておくより（＝遊休地）、積極的に活用したほうが税負担が軽くなります。
神興建設は、適切な土地活用への誘引をおこない、節税対策はもちろんのこと、その土地活用が世代を超えて収益をもたらせるようご提案いたします。
土地活用の種類
土地を所有していると、固定資産税や都市計画税が課せられます。特に広い敷地面積や評価額が高いものほど、その負担額が大きくなります。
この固定資産税や都市計画税は地価に準じて決定されます。しかし、その土地が住宅用地として使用されている場合、土地に対する固定資産税評価額★が3分の1（戸建住宅の場合）、または6分の1（賃貸マンションの場合）になり、建物に対する固定資産税は2分の1になります。
つまり、土地は所有しているだけで課税の対象となりますが、その土地の活用方法如何で軽減が可能になるのです。
★固定資産税評価額：固定資産税、都市計画税、不動産取得税など、土地と建物にかかる税金の基準となる価格
近年、株式投資が人気を集めています。しかし、株価の変動に左右される株式投資が必ずしも最善の資産運用方法とはいえません。
5年後、10年後、そして次世代に利益を残すことをお考えであれば、「マンション経営（＝賃貸マンション経営）」という方法があることに着目してください。賃貸マンションは、毎月一定額の家賃収入をもたらします。また、土地を住宅用地とすることで、固定資産税の軽減が図れます。 老後の生活資金の確保として、親から子、子から孫へ受け継ぐ資産として有益です。また、遊休地をもてあましているのであれば、マンション経営による収益が魅力的です。
| 自己利用（自分で使う） | 農地、駐車場、倉庫など、目的にあわせて土地を自由に使う土地活用です。 固定資産税などの税金から開放されますが、使うほどに土地が減ります。 |
|---|---|
| 駐車場など（土地を貸す） | 少ない投資で気軽にできる土地活用です。 ただし、駐車場の稼働率が低いと収益がマイナスになる可能性があります。 |
| 事業用定期借地（土地を貸す） | 50年間土地を他人に貸し、50年後に更地に戻して返却してもらう土地活用です。 ただし、契約期間満了まで、ほかの用途への転用ができません。 |
| 賃貸住宅（土地と建物を貸す） | 賃貸マンションやアパートなどの住宅建設をおこない、その賃料で収益を得る土地活用です。 継続的に借主が見つかれば、安定した収益が可能です。 また、住宅用地による相続税や固定資産税の節税対策にもなります。 |
| 店舗・倉庫（土地と建物を貸す） | 商業施設や店舗の建設をおこない、その賃料で収益を得る土地活用です。 継続的に借主が見つかれば、安定した収益が可能です。 |
| 活用例 | 収益性 | 収益の安定性 | 固定資産税対策 | 相続税対策 |
|---|---|---|---|---|
| 自己利用 | × | - | × | × |
| 駐車場など | △ | △ | × | × |
| 事業用定期借地 | ◎ | △ | × | × |
| 賃貸住宅 | ◎ | ◎ | ◎ | ◎ |
| 店舗・倉庫 | ◎ | △ | × | ○ |
土地活用は神興建設で
土地活用には相続税対策と安定収益があり、土地活用を効果的に成し得る手段として、5つの手法があります。この手法を駆使すれば、相続税対策と安定収益を上手に両立させることも可能です。
しかし、最近の土地価格情勢、あるいは短期譲渡による課税などにより、残念ながら有益な土地活用に至っていない事例も多々見受けられます。
神興建設は土地活用について、画一的なご提案はいたしません。お客様一人ひとりの状況や条件を慎重に検討し、最善のプランをご提案いたします。
土地活用用語集
- 路線価
主要道路に面した土地に対する国税庁の評価価格です。 - 公示価格
毎年1月1日時点の全国の土地の指標となる価格を指します。 - 実勢価格
売り手と買い手の契約によって形成された、実際に売買の中で決まる価格です。 - 課税標準額
所得金額から生活の実情に応じた所得控除の合計額を差し引いたもので、固定資産課税台帳に登録された不動産の価格のことです。 - 表面利周り
1年間に得られる家賃などの収入を単純に売買取得価格で割ったものです。 - ネット利周り
1年間の賃料収入から、一般経費を差引いた収入を購入金額で割った利回りのこと。 - 不動産取得税
土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得した際ににかかる税金を指します。
登記の有無、有償・無償、取得の理由★にかかわらず課税されます。
★：相続による取得など一定の場合を除く - 登録免許税
登録免許税とは、土地・家・マンションなどを売買した際に、不動産の移転登記や建物を新築した場合の保存登記、住宅ローンを借りて抵当権の設定登記した場合など、一定の登記について課税される税金を指します。 - 印紙税
不動産の売買・移転で生じる税金のひとつです。契約の際に作成される文書に課される税金を指します。 - 抵当権
担保になっているもの（土地・不動産など）を手元に残し、ローン返済などの支払いが滞った債務者に対して、ほかの債権者よりも優先的に債務の弁済を受けることができる権利。 - 移転登記
「所有権移転登記」の略です。
所有権移転登記は、売買契約が成立したことを契約書として交わし、不動産の所有権が売主から買主に移転したことを公示するための登記です。 - 表示登記
不動産登記簿の表題部になされる登記のことで、土地に関する表示登記と建物に関する表示登記があります。
土地の場合は「地番」「地目」「地積」などがあり、建物の場合は「家屋番号」「構造」「床面積」などがあります。 - 保存登記
その土地と建物が、誰の所有であるのかを明らかにする登記です。
建売を買ったり贈与された場合の所有に関する登記は、すべて「所有権移転登記」となります。また、新築を建てた人が初めにする所有権登記を「所有権保存登記」と呼びます。 - 空室率
所有する事業用不動産の不稼動の割合を指します。
空室率が高いほど、賃貸物件としては問題になります。 - 修繕積立金
集合住宅の区分所有者が、管理共益費とともに毎月管理組合に支払わなければならないお金のことです。
集合住宅の共用部分の日常的な維持・管理資金となります。 - 敷金
敷金(保証金)の定義は民法の条文に記載されており、借主が家賃の未払いや不注意により賃借物件に損傷を与えたり、破損させた場合の修繕費(修復費用)、損害賠償金などの債務を担保(保証)するために貸主に預け入れているお金のことです。
賃借物件明け渡し、または負担すべき債務がない場合や余剰金がある場合は、借主に返還されます。 - 礼金
入居するときに家主に対して支払われるお礼のお金です。
東京を中心とする関東地方では、家賃の2カ月分を支払うのが一般的とされています。
